物件見学ではココを見て！　築古マンション購入のメリットと購入前のチェックポイント #家づくりの基礎知識007

築30年を超えるいわゆる“築古マンション”を購入し、自分好みの間取りやデザインにリノベーションする人が増えています。でも、この先何年、何十年と住む場所なのに、古いマンションを買って大丈夫なの？と心配になりますよね。

そこで今回は、築古マンション購入の魅力と、耐久性や維持費、 将来的な資産価値など、購入前にチェックしておきたいポイントをリノベーションのプロの目線から解説します！

「築古マンション」とはどんなマンション？

近年、築古マンションをリノベーションして自分らしい暮らしを手に入れたいと考える人が増えています。そもそも「築古マンション」とはどのような物件を指すのでしょうか。

「築古マンション」の目安は築35年前後

建てられてから数年以内の物件を「築浅」、建てられてから数十年経った物件を「築古」と呼びます。厳密な定義はありませんが、建てられてから5年〜10年のものを「築浅マンション」と呼ぶのに対し、おおむね30年以上経過したマンションが「築古マンション」と呼ばれています。

築年数の古いマンション、なぜ人気？

築古マンションの最大のメリットは、新築マンションに比べて初期投資費用が抑えられるという部分です。また、古い設備を入れ替えたり、デザインや間取りを一新して、暮らしやすい住まいにカスタマイズしやすいという点でも、自分好みの暮らしを追求したい人、住まいに自分らしいエッセンスを加えたい人からとても注目を集めています。

築古マンションを購入するメリット

構造や性能面では、新築や築浅マンションには及びませんが、築古マンションにはたくさんのメリットもあります。ここからは、築古マンションを買うメリットや購入前にチェックすべきポイントをご紹介していきましょう。

購入費用がお手頃

築古マンションの最大のメリットは、新築マンションや築浅マンションに比べて価格が安いこと。購入後のリノベーション費用を含めても、新築マンションを購入するよりも費用を大幅に抑えられることが多いので、初期費用が安く済みます。その分リノベーション工事にこだわったり、購入費用以外の維持費や家具家電を揃える費用に充てるなど資金を有効活用できます。

売却時の資産価値の下がり幅が少ない

マンションは、住む場所というだけでなく資産でもあります。新築マンションの場合、わずか数年しか住んでいなくても、新築時よりも価値が大幅に下がる可能性がありますが、築古マンションは購入時の価格から資産価値の減少がゆるやか。

将来的に売却を考えている場合、購入時に近い価格で売却できる可能性が高く、損失リスクを抑えることができます。

構造がシンプルなのでリノベーションの自由度が高い

築古マンションの多くは構造が比較的シンプル。そのため、リノベーションの自由度が高いのもメリットです。

新築や築浅のマンションの場合、バリアフリー設計が主流であるため床下配管など構造的な制約が多いもの。それに対し、築古マンションは構造的な制約が少ないため、水回りの位置や間取りの変更などを含めた自分好みのリフォームを実現することができるのです。

また、築浅マンションの設備は、今はまだ使える状態でもほんの数年後には買い替えやリフォームが必要になる場合も。築古マンションの場合、リノベーションでほとんどの設備を新品に変えてしまうので、最新の設備を使用することができます。

築古マンションのリスク回避！購入前にチェックしておきたいポイント

メリットがたくさんある築古マンションですが、築年数が古いことによるリスクもあるのが事実。でも、購入前にしっかりとチェックしておけば、たとえ築年数の古いマンションでも、新築マンションや築浅マンションのように快適で自分らしい暮らしを叶えることができます。

これまで多くの築古マンションのリノベーション実績を持つ、クリエイティブ不動産・きづき屋のプロの目線で、築古マンション購入前にチェックしたいポイントを5つご紹介します。

1）耐震基準や耐震補強されているかをチェック

築古マンションの多くは旧耐震基準で建てられているため、現在の基準で考えると耐震性がやや劣るといえます。近年、旧耐震基準の築古マンションに耐震補強を施し、安全性を高めている物件もあります。築古マンションを購入する際には、こうした建物そのものの性能も確認しておきたいですね。

2）外観や共用部分の状態をチェック

物件の内部はリノベーションで新品同様にできても、外観や共用部分は手をつけることができません。外観や共用部分が劣化している、清掃が行き届いていないなど、住んでから気づいても手遅れ。この先長く住む場所なので、建物自体が古くても共用部がきれいに保たれていると心地よく暮らすことができますよね。

エントランスや廊下、エレベーター、駐車場、駐輪場、シェアルームなど、共用部分の修繕がきちんと行われているか、また清掃が行き届いているかどうかをチェックしておきましょう。

3）管理費用の財務状況をチェック

マンションの管理費や修繕積立金の財務状況もチェックしておきましょう。積立金が十分貯まってない場合、大規模修繕の際に追加費用を負担しなければならなくなったり、計画通りに修繕が行われない場合もあります。また、戸数が少ないマンションでは、修繕積立金が十分貯まらない、一戸あたりの負担金額が大きくなるなども。

管理組合に問い合わせるなどして、運営状況を確認しておくと安心です。

4）住環境をチェック

実際の住環境を事前にチェックできることは、築古マンションを購入するメリットと言えます。

先述の、外観や共用部分の状態だけでなく、どのような住民が生活しているのか、立地や利便性、周辺道路や周辺施設など、マンションを含む周辺の住環境もチェックしておきましょう。

5）理想のリノベーションが実現できるかをチェック

築古マンションの中には、構造上の問題から理想のリノベーションが叶わないこともあります。たとえば、壁面工法で作られた物件の場合壁を抜いて間取りを変えることができなかったり、構造上重要な柱が部屋の中心部に通っていたり、配管の位置を動かすことができず水回りやキッチンの位置を変えられないなど。

工事が始まってから制限があることに気づいても、物件を買い直すなんてことはできません。せっかくの理想のプランがすべて台無しになってしまわないよう、物件見学の際はリノベーション会社の担当者だけでなく、現場の責任者や構造面まで確認できる知識を持った人に同行してもらうのがベスト。

どんなリノベーション工事が可能で、どんなリノベーション工事ができないのかをその場で判断してもらえるので、イメージの共有がしやすく、工事が始まってから理想が叶えられないといったトラブルを防ぐことができます。

築古マンションのリノベーションは・・・

築年数こそ古い築古マンションですが、物件の選び方やリノベーション次第では、新築同様の暮らしが、低予算で叶います。自分らしい暮らしを追求したい人にとって最適な築古マンション。物件のコンディションや耐震性・資産価値などを総合的に判断し、価値ある物件を選びたいですね。

YOieを運営するクリエイティブ不動産「きづき屋」では、中古マンションの物件選びからプランニング、施工まで、一貫したリノベーション工事を手がけています。

狭い物件や制限のある物件でも、視点を変え、物件が持っている可能性に “気付き”、価値のあるものへと変えていくことを得意とし、つい友達に話したくなるような、住む人の想いが詰まった家づくりで、楽しみながら暮らす人を増やすことを目指しています。

リノベーション工事をお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。